IKDesign 株式会社

ROA不動産診断システム持っている不動産を「稼ぐ力」と「資産の効率」で並べ直す

所有する不動産を一件ずつ数字にして、どれを持ち続け、どれを組み替えるかをオーナーと一緒に決めるための道具です。手元のExcelで長年やってきた分析を、そのままの形でWebに移しました。現在はIKDesignの自社案件で運用しています。

中核の見立て

縦に収益性、横に資産効率。
四つの区画のどこに立っているか

物件ごとに1点が打たれ、区画で「次の一手」が変わります。

A保持・継続利用稼げていて、実勢が相続税評価を上回る。触らずに持ち続ける区画。
C関係者に売却等稼げてはいるが、評価に対して実勢が低い。身内・関係者への移転を検討する。
B戦略的保有等利回りは低いが含み益がある。相続や組み替えの材料として持つ。
D売却検討稼げず、含み損もある。持ち続ける理由を説明しにくい区画。

計算の中身

二本の軸は、それぞれ一行で決まる

実際のExcelのセル数式に合わせてあります。

縦軸｜収益性 ROA 収支 ÷ 価格 × 100 収支は「収入 −（土地固都税＋建物固都税＋管理費）」。借入の返済は差し引きません。返済は借り方の話であって、物件そのものの稼ぐ力ではないためです。

横軸｜資産効率 実勢価格 ÷ 相続税評価額 × 100 100％を超えれば含み益、下回れば含み損。相続で効いてくる評価額と、売ったときに手に入る金額の開きを見ます。

返済を引かない理由

返済後の手残り（税前キャッシュフロー）も表には出しますが、判定には使いません。同じ建物でも借り方次第で手残りは変わるので、物件同士を並べて比べるときに邪魔になるからです。

比べる相手は自分の他の物件

市場の平均利回りと比べるのではなく、 同じオーナーが持っている物件同士を並べます。「この10件の中で、どれが足を引っ張っているか」が分かれば、次にどれを動かすかの話ができます。

画面

Excelの表を、そのままの並びで

丸数字の列番号も、4段のヘッダーも、原本どおり。表の上でそのまま入力できます。

物件の特定				貸借対照表（B／S）					損益計算（P／L）						キャッシュフロー・健全性
①	②	③	④	⑥	⑦	⑧	⑨	⑩	⑪	⑫	⑬	⑭	⑮	⑯	⑰	⑱	⑲
資産番号	名称	所在地	利用状況	土地	建物	合計	借入金	純資産	収入	土地固都税	建物固都税	管理費	支出計	収支	返済額	税前CF	ROA
1	中央マンション	本庄市中央1丁目	賃貸	48,200,000	22,400,000	70,600,000	28,000,000	42,600,000	7,200,000	380,000	210,000	1,540,000	2,130,000	5,070,000	2,400,000	2,670,000	7.18%
2	桜台ハイツ	本庄市桜台2丁目	賃貸	26,000,000	9,800,000	35,800,000	12,000,000	23,800,000	3,360,000	180,000	95,000	1,009,000	1,284,000	2,076,000	1,150,000	926,000	5.80%
3	旧本社ビル	本庄市栄3丁目	自社利用	31,500,000	6,200,000	37,700,000	4,000,000	33,700,000	1,560,000	240,000	130,000	398,000	768,000	792,000	620,000	172,000	2.10%
合　計（集計対象）				105,700,000	38,400,000	144,100,000	44,000,000	100,100,000	12,120,000	800,000	435,000	2,947,000	4,182,000	7,938,000	4,170,000	3,768,000	5.51%

実際は⑳までの全23列。列の絞り込み・縦横の固定・並び替え・CSV出力に対応しています。上の数字はすべてサンプルです。

価格の見え方

同じ物件でも、どの価格で見るかで結論が変わる

画面上のひとつのボタンで4つの基準を切り替え、ROAも4象限も丸ごと計算し直します。

相続税評価

路線価などから積み上げた、相続で使う評価。承継の話をするときの土台。

8.05％ ROA

固定資産税評価

課税明細に載っている評価。役所の書類がそのまま根拠になる。

7.18％ ROA

購入価格

契約書の売買代金。「いくらで買ったものが、いま何％を生んでいるか」。

5.63％ ROA

実勢価格

いま売ったら手に入る金額。出口を前提にした見方。

4.92％ ROA

同一物件をサンプル数値で切り替えた例。分母が変われば同じ収支でも利回りは変わり、区画がAからBへ動くこともあります。

記録の考え方

診断は、その日の財産の写し

後から評価額を直しても、過去の診断書の数字は動きません。

2024年8月1日

前期の診断

当時の物件・評価額・借入残高をまるごと凍結。この年に出した提案書は、今読み返しても同じ数字。
2025年8月1日

当期の診断

納税通知書の反映後の評価で作り直し。前期と並べて、ROAと区画の動きを見る。
いま

物件マスタ（現在の姿）

日々の入力はここへ。過去の診断には影響しない。

別の物差し

販売用の在庫は、利回りでは測らない

賃料が無いものにROAを当てても意味がないため、区分を分けています。

収益用

賃料で稼ぐ物件。ROAと資産効率、4象限で見ます。

販売用（棚卸資産）

転売のための在庫。仕入から実勢までの想定粗利、在庫年齢、保有コスト、年換算利回りで見ます。貸借対照表でも「棚卸資産」として別行に立てます。

自社利用・自宅

稼ぐことが目的ではないもの。一覧には残しますが、集計からは外します。

持ち出せる形

画面で決めて、そのまま渡す

面談で使う資料は、同じ数字から自動で組み上がります。

診断書・提案書（PDF）

表紙・4象限図・物件別の明細・総括・注意書き・署名欄まで。章を選んで出し分けられます。

ポジショニング（PowerPoint）

A3横1枚。図形として出力するので、渡した後にその場で直せます。

表（CSV）

画面のどの表も、絞り込んだ状態のままExcelへ。

そのほか

借入の償還予定表、相続税の概算、金利・家賃・売却時期を振ったシナリオ比較、年度ごとの推移。

相続税の試算・売却益・AIが下書きした総括は、いずれも概算と草案です。 最終的な判断には税理士など専門家の確認が要ることを、画面にも帳票にも明記しています。

現在地

自社案件で運用しながら作っています

実際の顧客対応で使い、出てきた不便をその場で直す進め方です。最終的には士業向けの月額サービスを目指しています。

開発フェーズ: 6／6 完了
計算ロジックの試験: 168件
価格の基準: 4系統
顧客画面のタブ: 7面

✓顧客・物件の登録から、ROA・資産効率・4象限の判定まで
✓借入の償還シミュレーション（元利均等・元金均等）と残債推移
✓診断書・提案書のPDF出力、ポジショニングのPowerPoint出力
✓金利・家賃・売却時期を振ったシナリオ比較と、譲渡税・手残りの概算
✓相続税の概算と、複数年度の推移比較
✓総括コメントのAI下書き（担当者が確認・修正して確定）

Next.js ＋ PostgreSQL で構築し、Vercel上で稼働。会社ごとにデータを分ける設計で、確定した診断は消せない・書き換えられない仕組みにしています。

縦に収益性、横に資産効率。四つの区画のどこに立っているか